“资本市场十大未解之谜”之一的“万达还能撑多久”，到底是个流行的段子，还是个严肃的命题呢？

今天我们就来聊聊这件事。

毕竟，王健林因为卖资产、而不是买资产上头条，这种事的确有点罕见。

生意场上有买有卖，本不稀奇。但这次王首富的逻辑，确实让很多人看不懂——要知道，就在交易发生前10天，也就是6月30日，他才刚刚为哈尔滨万达城的开业站了台。刚刚过去的6月份，万达也分别在昆明、济南拿了大宗地块，用于文旅项目的建设。

过去一段时间，万达城几乎是王健林的另一张名片，时刻挂在嘴边。《中国经济周刊》曾在多个场合，听王健林亲口描述万达城的宏图大业，比如“要让上海迪士尼乐园10-20年内赢不了利”；酒店项目更是王健林的“招牌菜”：“我有一个梦想，要把中国酒店品牌打到全世界”。

言犹在耳，这些心头好怎么就突然卖给了别人？毕竟，虽然文旅项目和酒店投资回收期长是业内皆知，但王健林曾多次表示看好旅游业，认为这是“能发财”的投资。再说了，按正常逻辑，万达养着这些项目也并非难事，不是吗？

柳传志曾经评价王健林说，其在产业选择上“极具前瞻性而且决策果敢”。

柳传志的原话是：“2000年万达开始做商业地产，当时国内还没有商业地产概念，不仅外人看不懂，企业内反对声音也很多：住宅地产发展那么好，为什么要自讨苦吃？但健林一旦看到住宅地产的局限，就坚决转型做商业地产。现在，万达商业已成为全球最大的商业地产企业。2010年，万达商业地产做得正红火，健林又一头扎向文化旅游，而且投资之大、动作之快，让人叹为观止。”

就在人们看到王健林为文化旅游产业鼓与呼之际，他已抽身而出。变卖之决绝、动作之迅速，同样令人“叹为观止”。

算上此次变卖，再加上2016年将旅行社业务转让给同程旅游，万达现在基本将旗下文旅业务全部脱手。以至于一位旅游业人士觉得挺遗憾：“万达这样的企业在做旅游，对行业的带动和影响还是比较大的。以前王首富太高调了，大家的期望值还是比较高的。”

那么，万达这么做，是对文旅业务“突然”失去兴趣了吗？似乎也不太可能。万达这样的企业，每一个动作都会经过深思熟虑、精确计算。

那么，有没有一种可能，万达通过文旅项目在二三线城市核心地段低价拿地，之后准备套现不干了？

众所周知，万达文旅项目在地方上拿地往往是以“底价”中标。这是因为，万达文旅项目能带来大量投资，带动当地经济发展，给地方政府带来政绩。因而，地方政府对万达几乎是“定向供地”。

不信来看：

6月7日，万达以74.77亿元底价，拿下昆明市西山区24宗商住用地，总面积约92.66万平方米。而这次土地出让公告的条件中，无论是“具备五星级酒店开发经营的经验”、“持有文化旅游项目不少于50万平方米”，还是“竞得人须建设大型综合文化旅游项目”、“规划方案必须包括两个室内主题乐园、一个不低于五星级标准的酒店、一个旅游小镇”——都似乎是为万达“量身定制”的；

而在去年8月，昆明市政府官网就曾发文称，西山区将建万达城，总投资300亿元；

6月30日，万达同样以底价66.75亿元，拍得济南历城区潘田片区的16宗地块，折合楼面价仅为2800元/平方米。而据估算，目前历城区的房价约在1.5万元/平方米。

过去，万达以文旅项目的名义，拿了不少低价地块。但未来，这种低价拿地的模式，很有可能越来越难操作。

曾经被王健林如此看重的产业，为什么突然就不好干了？

首先，文旅项目投入巨大，且回收周期长。“让上海迪士尼乐园10-20年内赢不了利”的豪言还没过多久，上个月落户上海一周年之际，迪士尼即宣布，2017年Q2财季“小幅盈利”，预计2017财年结束时可以“收支平衡”。同期，作为竞争对手，万达城仅少部分开业运营，“群狼斗好虎”之势尚未形成；已经开业的几家，业内人士也委婉评价，“与迪士尼还有很大差距”。

也就是说，在文旅综合体方面，万达的运营能力、经验值，和其在商业地产上的表现，是不好比的。

同时，地方政府在万达文旅项目中要求配建的五星级酒店等设施，会不会让万达不胜其重？要知道，目前万达城大多选址二三线城市，但并非所有城市、所有地段都适合建五星级酒店、并能带来盈利。

数据上看，酒店板块早就是万达的“后腿”。从融创的收购公告中也可看出，这次收购的76家酒店组成的酒店项目，2016年ROE（净资产收益率）仅为2.61%；万达酒店发展2016年年报也显示，该公司年度营业额锐减82%。

更重要的是，广泛“铺摊”带来的负债高企，也成为万达实实在在的压力。一旦国家加强对房地产行业金融信贷政策的调控，万达就可能面临较大资金压力和财务成本压力。换句话说，万达已经到了不得不“去杠杆”的阶段。

也难怪有人戏谑：“当孩子养，当媳妇夸，当猪卖，乃首富之道。”

对于融创来说，这次收购的目的，已经在公告中直言不讳——此次合作，以合理的成本，“为本公司补充大量优质土地储备和物业资产，将为本公司未来持续健康发展提供巨大的支撑”。

说白了，看似买文旅项目，实则买入的是土地储备。

也许有人会说，公告里说了，文旅项目交割后，维持“品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变”，“项目运营管理仍由万达公司负责”，并不能说万达放弃了文化旅游。

但说真的，未来是不是继续由万达来运营，还真不好说。毕竟，万达和地方政府签的协议是一体化的，由万达来投资、运营。如果说走就走，怎么对地方政府交待呢？浸淫商场多年的王健林，能不深谙此道？

若说万达放弃这些项目仅仅是因为不好干，那还是就看小了。至于原因，江湖上有各种传说。其中，着急把万达商业送上A股市场，或许是一种比较靠谱的说法。

王健林明确说了，这次回收资金，全部用于还贷；万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款。通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降。

万达商业究竟有多少债务，以至于要着急变现呢？答案是：截至2017年一季度末，5446.03亿，资产负债率70.61%。此次交易获得的631.7亿元，可以让万达商业负债率降低8个百分点。

2014年12月，万达商业曾在香港上市。后由于在港股被低估，2016年9月正式完成私有化，继而寻求在A股上市。目前，万达商业正在A股排队IPO，排在第65名。

这次交易能怎样帮到万达商业的A股之路？至少两个方面：一是下调资产负债率，二是剥离地产相关资产，以此获得更好的资产评估。此前，万达集团管理层就对外说过，万达商业“不希望被划入房地产板块”，因为目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。

然而，留给万达的时间并不多了。据《万达商业私有化募资推介书》显示，如果私有化完成两年后（2018年9月底）不能登陆A股主板，万达集团将面临回购款、利息以及相关费用的支付，这对万达短期流动性是巨大威胁。

这或许可以一定程度上说明万达的“焦急”。与融创的联合公告写道，“双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。”

这距离双方交易，也就是一个月而已。

很多观察都已经点出，现在的万达，一方面在在国内卖卖卖，追逐轻资产运营，八成项目已经出售；一面却在国外买买买，加紧布局。

其实，随着万达战略转型，对相关资产的剥离早已在进行。

比如，2015年8月，万达商业公开披露了3次股权转让及轻资产合作框架协议，先后累计出售常州、梅州、连云港等地15个万达广场项目的全部股权，交易对价总计约131亿元；2016年10月，万达将旗下旅行社资产整体转让给同程旅游。

现在回想王健林关于“轻资产运营”的论述，可能又别有一番深意——他说，企业经营的最高境界就是“空手道”，是有了品牌，有了能力，一分钱不出凭品牌就能挣钱。要做到这个境界是极难的。

王健林曾经对《中国经济周刊》表示，万达正在向跨国企业转型。当海外利润达到三分之一左右的时候，这就是万达成为跨国企业的标志。

实际上，自2012年5月收购全美第二大院线AMC以来，仅根据公开信息梳理，万达海外收购及投资就超过2300亿人民币；2016年则成为万达海外并购最多的年份，一共并购了十几家海内海外企业。

如此看来，万达更多地将其雄心壮志投向了海外？

就拿这次卖掉的文旅项目来说，万达已经在法国巴黎、印度哈里亚纳邦，分别布局了万达城；其中巴黎项目总投资超过30亿欧元，是欧洲最大的旅游投资项目；印度项目也是印度目前的最大投资。不出意料的话，万达今年还会在“一带一路”沿线两个大国再落实两个万达城，投资均有望超过百亿美元。

再说酒店，现在万达已是全球最大的五星级酒店业主，开业了100多家五星级酒店，在建的还有一百多家。在伦敦、芝加哥、洛杉矶、悉尼等城市的地标地段，都有万达酒店。只不过，现在万达的logo要从国内撤下，更多地挂在海外的门面上了。

万达与融创631.7亿元的交易金额，足以清偿万达商业绝大部分银行贷款吗？同时，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。那么，万达会继续出让资产吗？

如果万达继续出让资产，则有可能放大外界对万达的债务压力的想象。试想，假如一个经营30年、资产8000亿规模、在中国商界举足轻重的企业遭遇了这种情况，背后会是什么原因？

其实，略微留意就会发现，不只是万达在改善负债率，也不只是万达在卖卖卖——

恒大通过引进战略投资者，努力降低负债率，截至6月底赎回了全部“永续债”；7月4日，SOHO中国宣布启动北京光华路SOHO、上海凌空SOHO两个项目的整售；而过去一直给人以“买买买”印象的复星，最近也在“整体降低负债率”、“负债结构得到了很大改善”（郭广昌语）。事实上，去年12月，复星就30亿美金出售了美国特种险Ironshore100%股权、同时作价53.3亿出售上海外滩置业50%权益。

春江水暖鸭先知。这一次，中国最聪明的商人们预知了什么？