近日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，并向社会公开征求意见。未来，北京市新入市销售的自住房将被新的共有产权住房替代。律师解读分析，共有产权房由购房人和政府共同持有产权，其供应、持有和转让等环节均受到限制，体现政策性住房的保障功能。

“共有产权房”由购房人和政府共同持有产权备受关注，未来出租出售等收益双方如何分配？购房人只有部分产权，哪些环节可能受到限制？

北京诺恒律师事务所律师邓亮认为，共有产权住房是政府与购房人按份额共同享有所有权的政策性商品住房，意在满足居住需求，遏制投机行为。从法律角度看：

首先，政府与购房人按份享有共有产权住房的所有权。

根据《中华人民共和国物权法》，所有权人依法对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，政府与购房人按照各自份额享有共有产权住房的上述权利。政府提供地价和政策等支持，取得房屋的产权份额。购房人支付其享有产权份额对应的房款，依规占有和使用共有产权住房。基于按份共有的性质，共有产权住房的出租或出售等收益、处分权利，须由按份共用权人依法依约行使。

其次，共有产权住房是政策性商品住房，供应、持有和转让等环节都体现了保障功能。

其一，供应受限。供应对象为符合共有产权住房购房条件的家庭。

其二，持有受限。购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，应当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，或由代持机构回购其所有的产权份额。

其三，转让受限。取得共有产权住房不动产权证未满5年的，原则上不允许转让产权份额。取得不动产权证满5年的，政府可优先购买；政府放弃优先购买的，符合共有产权住房购买条件的家庭可受让。

最后，细化了相应监管措施，遏制投机行为。政策中明确了骗购或不当使用行为的法律责任，比如取消购买资格、腾退住房、支付违约金、禁止一定年限内再次购买政策性住房等。

促进职住平衡 解决大城市病

《办法》提出，在规划建设方面共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。

首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池分析认为，北京市共有产权住房政策的推出有利于职住平衡，解决北京交通拥堵的大城市病。北京的交通拥堵问题一方面是城市人口过多，另一方面也是受职住分离影响。提供共有产权住房的供应，以区为单位优先当地户籍、就地就业的人员购买，实现了就近居住，有利于职住均衡的实现，进而有利于北京交通拥堵问题的解决。 同时，共有产权房准入条件更加严格，聚焦无房家庭首次购房需求，有利于解决住房民生问题，建立购租并举的住房制度。尽管目前高房价下租房居住更划算，但由于受传统观念和一些客观因素影响，人们还是习惯买房居住。但是，由于目前北京房价较高，使很多人没有购房能力。通过提供共有产权住房，明确了政府和个人持有的产权份额，降低了购房人的房价，有助于百姓住房梦的实现。

扩大保障范围至新北京人 落实“住有所居”

根据《办法》，各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，北京市共有产权住房政策的出台，是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”中央经济工作会精神，是适应加快推进以人为本的新型城镇化建设要求，在全国起到了带头引领作用。北京要建设四个中心，要保持活力，就要降低居住成本，共有产权住房是一种非常好的形式。政策中提出，在兼顾本地居民住房需求的同时，对于稳定就业的“新北京人”的房源供应要不少于30%，扩大了保障范围，是迈向住有所居的重要举措，对于北京市建设国际一流和谐宜居之都具有重要意义。

北京市房协秘书长陈志认为，从使用人的角度上看，共有产权房有同质同权的创新，房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等，各个方面都透露出同质同权的意图。“在很多的程序设计上，以便捷为主，方便群众，充分利用了现代的互联网技术和条件，在整个的程序管理上，细节全面、充分、周到。对于未来北京的房地产市场平稳健康发展，也将产生积极的影响。”（记者 陈斯）

原标题：律师解读“共有产权房”：供应、持有和转让等均将受限